專傢集體拋售是短期房地產最大隱憂
??2014年四季度以來，由於房價下行，放松限購、限貸，及降息的影響，中國房地產市場的高庫存警報暫時解除。下半年房地產市場有望進入供需平衡階段，但房地產風險/收益預期關系的變化，仍有可能帶來短期“硬著陸”的潛在風險。
??如果能夠避免短期“硬著陸”，中國房地產市場將在五大長期因素支撐下迎來一個長期平穩發展的新房屋信貸增貸缺錢急用哪裡汽車貸款階段。
??從“去庫存”到供需平衡
??截至2015年1月，12個重點城市的住宅庫存量上升至125.6萬套，為近五年來的最高位。自2014年7月成交逐步回暖以來，庫存的攀升速度有所放緩，同時以6個月平均銷量計算的靜態去庫存周期也由8月起逐漸回落，2015年1月底進一步下降為10.1%。由於工程建設的周期具有剛性，新增供應並未出現明顯下降。2014年1-11月，12個城市的新增住宅供應量累計約為114萬套，同比僅小幅下降約0.4%。高基數的房地產庫存數量，使得去存貨周期難以顯著縮短。
??國內大型開發商從2014年二季度開始收縮土地投資，這種情況在2014年三四季度更加明顯。目前開發商資金回籠明顯大於土地投資，持續收縮的最終結果將是市場供需重新回歸平衡。考慮到開發商從去庫存周期到補庫存周期大致需要12-16個月，預計房地產行業在2015年下半年會進入供需平衡階段。
??預期變化帶來短期風險
??房地產具有雙重屬性，既有反映供求關系的商品屬性，又有金融投資品的屬性。從房地產金融投資品屬性來看，風險/收益的變化對房價的影響會遠遠大於供求關系，甚至會改變供求關系。比如，前幾年在房價上漲的背景下，原本隻需要一套住房的傢庭可能會購買二套房、三套房以獲取投資收益；而隨著房價回調預期的形成，原本計劃購房的傢庭有可能轉變為賣房的傢庭。
??相關統計數據表明，12個重點城市二手房平均投資收益率已經從2005-2013年的30%，滑落到2014年末的5%。如果2015年繼續沿著這一趨勢演化，一旦房地產投資成為“高風險、低收益”風險/收益組合，購房者很快就會對房價下行形成一致判斷，並有可能造成部分城市短期集體拋售房產，進而引發一系列相關風險。
??一旦風險收益預期逆轉引發短期集中拋售，具體影響將體現在三個方面：
??第一、房價與房地產投資增速大幅下滑。集中拋售將使供需關系進一步惡化，房價大跌進而造成房地產投資增速出現非線性、斷崖式下滑。目前普遍預測2015年中國房地產投資增速同比增長5%左右，但是一旦出現上述情況，則房地產投資增速很可能為負增長，這將是2015年中國最大的經濟風險所在。
??第二、房地產上下遊產業將受到負面影響。房地產產業鏈覆蓋范圍廣，對於70多個相關產業拉動效應明顯。一旦房地產低迷迅速向相關產業傳導，鋼材、水泥、建築、建材、工程機械、傢具、傢電等產業都將受到影響。
??第三、房地產信托或引發金融信用風險。集中拋售將嚴重惡化房地產企業的償債能力。不僅在2015年到期的3700多億元房地產信有可能出現兌付危機，而且與房地產信托相似的礦山抵押債券、地方債、民間高利率產品都有可能遭遇信用風險。一旦引發民間借貸資金鏈斷裂的風險，局部金融危機就可能出現。
??“軟著陸”基礎
??從中期測算來看，中國2014年至2018年新增城鎮住宅需求合計64.94億平方米，未來五年中國城鎮住宅供給合計將達到61.71億平方米。市場供求缺口有所收斂，整體缺口在平均每年0.65億平方米。與此前十年需求與供給的巨大缺口相比，目前正處於回歸平衡過程。在這種均衡情況下，住宅增長回歸正常化。平穩增長的新增城鎮住宅需求，為中國房地產市場實現“軟著陸”提供良好基礎。
??我們通過對二戰後歐美國傢50多年房地產市場的研究發現，任何一個國傢的房價長期漲跌都由五方面因素決定：
??第一、城市化移民因素。人口的持續增長和城市化是構成購房需求增長的長期動力。中國45歲以下人群占比為46.55%，人口結構和比例決定瞭未來10年住房的剛性需求和改善性需求依然平穩。
??根據每年的新增人口，中國男性平均結婚年齡26.4歲推算出每年結婚的人口，將這個數字除以2，可以得出理論上每年的新結婚傢庭的最大值，以此代表對於地產購置的潛在剛性需求量。測算數量的觀察結果顯示，潛在首次購房剛性需求的高峰恰好出現在2013年。2013年剛需高點已過，但未來10的剛性需求依然平穩，每年潛在剛性購房傢庭數量平均值在1100萬套。
??此外，隨著中國城鎮化率的不斷提高，每年城市“移民”在200萬至250萬人，未來20年內，中國城市40%以上的人口將由外來移民構成。在現有1.03億城市“移民”的基礎上，中國城市在2025年前還將迎來2.43億新增人口，城市人口總數將達到近10億人。在大中型城市，約有半數的人口將由“移民”構成，如果這部分力量形成商品房購買力，則必將在更大程度上提升對商品房的購買需求。
??第二、房地產金融因素。歐美發達國傢大多建立瞭成熟的房地產金融體系，比如英國房地產資產證券化率70%以上，而中國仍然主要是按揭貸款這種最簡單的房地產金融形態，房地產資產證券化產品才剛剛試水，如果中國房地產金融稍有創新，新增的購房需求空間會很大。
??第三、傢庭資產配置因素。從目前中國居民資產配置的情況來看，居民實物資產比重較高，大約占到總資產的64%，實物資產中主要以房產為主，幾乎占到實物資產的95%。相對而言，金融資產在總資產中的比重相對較低，大約占到36%，而且各類金融資產配置上差異較大。其中，金融資產中的股票資產大約僅占到10%，而存款的比重則超過60%，這與中國居民偏好儲蓄習慣有一定關聯。
??與最具代表性的國傢相比，中國房地產資產在居民配置中的占比進一步提升的空間微乎其微，反而短期存在一定的減配空間，對於房價構成壓力，但是長期的配置比例不會出現非線性下滑的趨勢。
??第四、居民收入變化因素。居民收入因素在任何國傢都與房價正相關。近20年來，中國城鎮居民傢庭人居可支配收入平均年增速為11.41%。隨著工資水平的逐步提高、居民素質的提升及居民投資渠道的逐步拓展，預計未來居民可支配收入仍會保持較快增速，即便伴隨經濟結構調整GDP增速減緩，未來經濟增長潛力仍可以保證居民可支配收入以10%的年均水平遞增。居民人均可支配收入水平的提升直接增強居民購房支付能力。
??第五、土地供給因素。由於人口多、土地少的矛盾，中國的土地供給長期仍然比較緊張，供應價格較高。2014年12月，中國12個重點城市平均樓面地價達到2300元/平方米，按照容積率為2計算，每平方米土地價格為1150元/平方米，遠高於歐美等發達國傢，有一定的下調空間。
??短期應慎重出臺房地產稅
??總體判斷，長期因受到人口城鎮化、居民收入增長、房地產金融、傢庭資產配置、土地供給等五個方面因素影響，中國房地產市場未來長期健康發展的空間依然很大。中短期，由於房價適度回調，各地限購、限貸政策的放開，地產開發上收縮投資、去庫存等多種因素影響，2015年下半年中國房地產市場有可能進入供需平衡階段。
??然而，由於房地產本身具有金融投資品的屬性，我們絕不能簡單從供求關系出發去預測房價，而應該時刻關註房地產市場的風險收益對比關系，警惕因為風險收益逆轉造成群體性拋售房產的情況出現，避免因此而造成的宏觀金融風險和相關社會問題。
??為瞭確保房地產市場“軟著陸”，建議短期應慎重出臺房地產稅等措施。此外，建議應盡快再次降息。一來可以穩定投資、活躍消費，穩增長，二來有利於穩定購房需求，改善房地產租售比相對較低的局面，使房價穩中有降，平穩著陸。
??隻要短期不出現局部集中拋售並引發相關風險，2015年下半年後，中國房地產市場就會進入下一個健康平穩發展的新階段。
??（作者系萬博新經濟研究院院長）
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-19/11355995399029079720920.shtml
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