今年地產主題仍是 去庫存
??廣東房協4月2日在廣州舉辦瞭“2015廣東房地產市場景氣分析會”，邀請權威專傢解讀新常態下穩定住房消費政策的內涵及外延、住宅市場的分化發展及風險和機遇等，並同期發佈《2015廣東房地產藍皮書》（以下簡稱《藍皮書》）。據悉，《廣東房地產藍皮書》已是廣東房協連續第十年出版發行，內容主要分析回顧瞭2014年廣東房地產總體市場運行及各市住宅市場、固定資產投資、保障性住房建設管理、商業地產、縣域地產、養老地產等發展情況；前瞻預判2015年全國房地產和廣東主要城市的房地產外部環境及市場走勢。
??政策環境持續改善成交量築底回升
??據《藍皮書》顯示，去年全省房地產市場進入調整階段，全年銷量同比小幅下降，但仍居歷史次高水平，均價總體趨於平穩。全年走勢看，隨著去年下半年政策環境不斷改善，商品房銷量築底回升，第四季度成交面積創下歷史同期最高，但供求關系寬松，市場仍將處於去庫存階段。住宅市場方面，去年全省僅佛山等7市銷量有所增長，大部分地市的商品房庫存量繼續增加。而商業地產也面臨庫存高企、招商不順等問題，許多項目已放緩開發進度，延遲開業將成新常態。住房保障工作方面，去年全省保障房新開工66071套、棚戶區改造40230套，基本建成各類保障性安居工程109682套，均超額完成國傢下達的任務指標；從2011-2014年，全省已累計新開工保障性安居工程70.3萬套，以公租房為主體的新型住房保障制度基本形成；計劃2015年全省還將建成各類保障性住房（含租賃補貼）和棚戶區改造安置住房107040套。
??《藍皮書》指出，今年我國出口或將繼續維持疲軟狀態，制造業產能過剩，經濟穩增長仍需要房地產的平穩發展。預計今年的房地產政策環境將繼續改善，消費者對市場信心有所恢復，銷量緩慢回升，但供求關系仍較為寬松，價格整體平穩；投資方面，多元的投資渠道分流瞭進入房地產業的資金，且今年房企投資會趨於謹慎，投資增速將維穩或有小幅下降。
??廣東省房協新聞發言人黃毅文表示，今年在經濟不斷承壓之下，政府再提穩定住房消費，對樓市實行因地制宜分城施策的調控措施頗有深意。近日，住建部已在醞釀穩定住房消費的相關政策，其中重點包括使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成；下調二套房商貸首付比例，下調房貸利率等。2月18日，湛江市就率先出臺瞭《湛江市人民政府辦公室關於推動湛江市房地產市場健康發展通知》（湛府辦函〔2014〕119號），提出加大對合理購房需求的稅費減免和信貸支持力度等要求；3月18日，廣州也調整公積金政策，首套首付低至2成。從住建部的表現以及各地政府的迅速響應來看，今年房地產政策將更為寬松有利。
??省內城市市場“去庫存”仍是重點
??但黃毅文同時強調，當前市場環境與2009年不可同日而語，供求關系、購房主體、資本投資渠道等都發生瞭變化，樓市再現昔日“火爆”的可能性不大。省內城市之間供求關系分化嚴重，一線城市供求關系總體平衡，二線城市相對寬松，部分三四線城市出現明顯供過於求。從總量來看，全省商品房庫存量高企，加上近年新開工面積增長較快，後市潛在供應較為充足，仍建議加快去庫存。
??此外，他呼籲企業要關註市場和政策環境變化，加大對節能環保、建築智能化的研究；加強對互聯網和大數據技術的關註及運用；延長住宅產業鏈條，增加經營性服務等，以需求為導向調整企業的經營開發戰略，實現企業的轉型升級。他還指出企業應該關註住房租賃市場和養生養老、旅遊、醫療、教育等跨界地產，尤其是養老地產方面。廣東的經濟和房地產發展走在全國前列，但養老地產的發展卻跟不上人口老齡化的速度，甚至遠落後於其他省份。他認為，對原有住宅進行適老化改造是目前最符合中國國情的居傢養老方式，建議企業關註住宅方面的適老化改造。在行業協會積極引導養老地產發展的同時，也希望地方政府給予更多地鼓勵和支持。
??轉型升級步伐不斷加快
??而省房協早前發佈的《2014年度廣東房地產市場分析報告》表示，國傢正全面深化改革，堅持充分發揮市場的決定作用，建立健全房地產市場長效機制。新常態下，國傢仍將繼續實施穩健的貨幣政策和積極的財政政策，以支持和鼓勵合理住房消費的差別化信貸環境有望繼續實施。但隨著人口紅利的消失以及城鎮住房短缺時期的過去，以住宅開發為主的傳統房地產發展方式將難以為繼，房地產轉型升級的步伐將不斷加快。
??隨著行政幹預退出，在穩健貨幣政策和積極財政政策刺激下，消費預期繼續好轉，省房協方面預計市場或將延續去年8月份以來的態勢，全年市場保持謹慎樂觀，住房價格維持穩定。對於庫存去化周期較長的城市和企業，建議根據市場細分采用租售並舉的方式以加快存量房的消化速度。
??從商用物業市場走勢看，一方面是調控政策和地方政府土地出讓策略倒逼，另一方面是企業主動調整業態結構，近年來廣東的商用物業投資建設比重有所增加，過去五年年均增長率達到24.0%以上，而商用物業的去化率卻明顯低於住宅去化水平，相對住宅市場風險更高。預計在行業資金較為緊張的背景下，持有過多商用物業可能成為沉重負擔，為減輕資金包袱，2015年或有更多商用物業上市銷售。建議企業結合實際情況和產業政策進一步拓寬多元化經營思路，如旅遊休閑、養生養老、文體創意等新型地產，而不僅僅局限於商品住宅和商業綜合體。
??從土地市場看，大幅上漲的土地成本，在加大瞭市場風險的同時，也嚴重制約瞭企業追加投資的能力，降低瞭房地產投資對經濟發展的拉動作用。2015年，預計各地方政府仍有出讓土地的迫切需求，但企業參與市場競拍將趨農地變建地條件算公式任何問題免費諮詢信貸借款利率於謹慎，土地溢價水平將有所回落。建議各地方政府根據中央和省調結構、改變增長方式的戰略部署，推出多用途功能的土地，以支持配合房地產行業轉型升級，實現社會經濟和房地產業健康平穩發展。
??2015年珠三角房博會5月啟幕公教人員優惠貸款信貸年息
??記者獲悉，2015年第十屆珠三角房博會將於5月22日-24日在廣州琶洲保利世貿博覽館如期舉辦，廣東房協致力於將其打造成為房地產行業嘉年華，匯聚品牌房企、海外地產、城市專區、養老專區、新技術新材料專區以及友鄰省市專區，策劃系列高端活動，舉辦多場商務洽談活動，是廣東地產界上半年最值得期待的行業盛會。本屆展會新增瞭貴州、雲南、中山、佛山、肇慶等省、市專區，以抱團的形式向社會展示當地的風土人情和宜居環境。同時，隨著人口老齡化進展加快，養老地產成為房企轉型升級的一個方向，眾多房企已經開始進入該領域，本屆展會專門開辟養老專區，向社會展示更加符合老年人居住習慣的理想住所。
??有珠三角房地產市場風向標之稱的珠三角房博會，已經舉辦多年。2014年的房博會就有新世界、越秀地產、頤和地產、恒大、碧桂園、富力、珠江實業、合富輝煌、中國鐵建、時代地產、合景泰富、奧園、正域集團、番山集團等品牌房企100多個樓盤參展，此外還有20多個國傢和地區的300多個海外項目參展。為促進市場平穩健康發展，廣東省房協多年來一直呼籲企業調整產品結構，以合理的價格銷售符合首次置業和首次改善型客戶需求的產品。而在歷屆珠三角房博會上，成交表現也成為觀察樓市走向的一大風向標。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/08265989553428320534800.shtml
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